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전세 사기 방지법 – 일반인은 어떻게 대비해야 하나?

전소기안 2025. 6. 4. 14:58

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전세 사기 방지법 – 일반인은 어떻게 대비해야 하나?

1. 도입 – 전세사기는 남의 일이 아니다

“전세 사기? 나는 계약서 잘 썼는데 괜찮겠지.”

하지만 전세 계약서 하나만으로 보증금이 안전하지 않다는 사실, 이제 많은 사람들이 실감하고 있습니다. 서현진처럼 유명 연예인조차 모든 법적 절차를 밟고도 전세금을 돌려받지 못한 현실은 우리 모두가 위험에 노출되어 있음을 의미합니다.

이번 글에서는 실제 계약 시 세입자가 반드시 점검해야 할 항목, 법적 보호 장치, 보증보험 가입 절차 등을 체계적으로 정리합니다.

2. 계약 전 체크리스트

전세 계약을 앞두고 반드시 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다:

등기부등본 확인 – 근저당, 저당권, 선순위 임차인 여부 확인
전세가율 계산 – 매매가 대비 80% 이하 권장
집주인 확인 – 실소유자와 계약하고 있는가?
임대인의 체납 내역 및 다주택 여부 확인
전입신고 및 확정일자 확보 예정인지

3. 등기부등본 보는 법

소재지: 반드시 계약서 주소와 일치해야 함
갑구: 소유자 확인, 소송/가압류 여부 확인
을구: 저당권, 근저당권, 전세권 설정 여부 확인
선순위 권리가 있다면 보증금은 회수 불가능할 수 있음

실전 팁: 카카오페이 인증서 있으면 대법원 인터넷등기소에서 1,000원에 바로 열람 가능

4. 전세권 등기 vs 확정일자 – 무엇이 다를까?

항목 전세권 등기 확정일자

효력	채권적 권리 → 경매 가능	일정 순위 확보
등기소 등록	O (등기 필요)	X (동사무소 신고)
법적 강제력	강함	비교적 약함
비용	수수료 있음	거의 없음

전세권 등기는 실제로 집이 경매되었을 때 우선적으로 보증금 회수할 수 있는 강력한 권리입니다. 확정일자는 '순위'만 부여할 뿐, 회수 보장은 아닙니다.

5. 전세보증금 반환 보증보험 가입 방법

보증기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등

필요 조건:

전입신고 + 확정일자 필수
건축물 대장상 ‘주택’으로 분류되어야 함

가입 절차:

보증기관 홈페이지 또는 앱 접속
보증금, 주택 정보 입력
프리미엄 산정 후 결제
온라인 증권 발급 또는 출력

참고: 보증금이 1억 5천만 원 이하일 경우 국가보조 할인 적용 가능 (청년/신혼부부 우대)

6. 전세 사기 예방법 정리표

위험 요소 예방법

전세가율 90% 이상	감정가 확인 + 보증금 낮추기
다주택자 계약	실소유자 확인 + 주민등록 등본 확인
등기부등본 미확인	인터넷등기소에서 직접 열람
확정일자만 있음	전세권 등기 병행할 것
보증보험 미가입	반드시 가입 (연 0.1~0.3% 수준)

전세 사기는 '사기꾼'만의 문제가 아닙니다. 부동산 시장과 금융 구조, 제도적 사각지대가 결합되면 평범한 집주인과 계약해도 피해자가 될 수 있습니다.

지금 내가 살고 있는 집이 안전한지, 계약 예정인 전셋집이 안전한지 다시 한번 점검해보시기 바랍니다.